Por Julio Armando
El 22 de diciembre pasado, el presidente de la Nación Javier Milei a través del DNU 70/2023 derogó la Ley de Alquileres (entre otras disposiciones), por lo que los contratos de locación celebrados desde el primero de enero de este año dejaron de estar bajo ese paraguas legal que establecía actualizaciones cada 6 meses teniendo en cuenta el Coeficiente Casa Propia con contratos por dos años, para a partir de ese momento dejar librada a los propietarios (porque los inquilinos en la práctica no tiene poder de decisión), definir el período de actualización de un contrato, el tiempo del mismo y el índice a tomar para calcular dicha actualización.
En Rafaela, si bien puede haber cierta variabilidad de casos en cuanto a índices y tiempos de actualizaciones, la mayoría de los contratos firmados desde enero a esta parte tienen una actualización trimestral y toman como índice para esto el ICL (Índice de Contrato de Locación) que publica diariamente el Banco Central. Por lo que este 31 de marzo, los inquilinos que firmaron contratos en enero tendrán su primera actualización a pagar en abril que, a juzgar por los números, "sacudirá" los bolsillos.
El ICL (que es un número que se compone de la inflación mensual y la remuneración promedio de un trabajador), el 1° de enero del 2024 estaba en 7,41; mientras que al 31 de marzo llegó al 10,74; registrándose de esta manera un incremento del 45,75%, porcentaje en el que se actualizarán los alquileres desde abril. De esta manera, una casa promedio (de dos dormitorios) que en Rafaela se alquiló en 250 mil pesos en enero (puede variar según zona, servicios y calidad de la vivienda) pasará a costar los próximos tres meses (abril-junio) 364.372 pesos, es decir, 164.372 pesos más. En el mes de julio, dicho precio se volverá a actualizar, por lo que de no bajar la inflación, la vivienda se convertirá - si es que ya no lo es ahora para un sector de la población- prácticamente impagable, con salarios licuados y con otros incrementos que viene padeciendo la clase media. Para tomar otro ejemplo, un departamento de un dormitorio que en Rafaela se consiguió a 150 mil pesos en enero, desde el 1 de abril de este año, valdrá a $ 218.623 por mes, es decir, 68.623 pesos más que tres meses atrás. Todos números que si bien, desde el sector inmobiliario y para los propietarios son alentadores, y han hecho que se ampliara la oferta, preocupan de sobremanera a los inquilinos que trimestral o bimestralmente, ven socavados sus ingresos para cumplir con un contrato de alquiler que puede terminar siendo confiscatorio de sus salarios.
Un índice más razonable para el inquilino
Si bien el ICL es el índice más elegido por las inmobiliarias para colocar en los contratos a la hora de contar con un parámetro para actualizarlos, el índice que establecía la anterior Ley de Alquileres generaba un menor impacto a los bolsillos de los inquilinos, e incluso ayudaría en estos momentos a que las subas sean menos bruscas. El Coeficiente Casa Propia tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. Al tener en cuenta los últimos doce meses y no la variación de un único mes, promueve una mayor estabilidad en la actualización y contribuye a moderar el impacto de las subas. Para continuar con el mismo ejemplo dado anteriormente respecto de lo que cuestan alquilar casas en Rafaela, con el Coeficiente Casa Propia una vivienda que valía 250 mil pesos alquilarla en enero, en abril pasaría a costar 309 mil pesos; implicando esto un aumento del 23,47 por ciento y no del 45% como pasa con el ICL. En tanto un departamento de un dormitorio que valía 150 mil pesos en enero en la ciudad, en abril con el Coeficiente Casa Propia pasaría a costar 185 mil pesos, y no 218 mil como se llega con el ICL.
